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協議、劃撥用地可能退出江湖嗎
陳建華發表署名文章，表示要進一步擴大土地公開出讓范圍
協議、劃撥用地可能退出江湖嗎
前日，廣州市市長陳建華發表署名文章《促進節約集約用地實現城市精明增長》，表示要進一步擴大土地公開出讓范圍，逐步縮減協議出讓和劃撥用地。據廣州市國土房管局官網的公開數據，2013年的協議出讓和劃撥用地，均較2009年的數據縮減約一半。
廣州市國土房管局官網的公開數據顯示，近年來劃撥用地有明顯降幅：2009年至今共劃撥343塊，總用地面積為13551953 .95平方米，其中2009年為4157907 .48平方米；2010年未6981701.47平方米；2013年降至2412345平方米。2013年與2009年相比，降幅接近一半。
前日，廣州市市長陳建華發表署名文章《促進節約集約用地實現城市精明增長》，表示要進一步擴大土地公開出讓范圍，逐步縮減協議出讓和劃撥用地。據廣州市國土房管局官網的公開數據，2013年的協議出讓和劃撥用地，均較2009年的數據縮減約一半。
協議出讓和劃撥用地縮減明顯
昨日是全國"土地日"，今年宣傳活動的主題是"節約集約利用土地、轉變土地利用方式"。而縮減協議出讓和劃撥用地，並非今年才開始。
"八·三一"土地大限以來，全國所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度。所謂的"八·三一"大限，是指國土資源部和監察部聯合下發瞭《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要用公開競價，即"招拍掛"的方式出讓。
政府成為瞭城市土地的唯一供應者，這也成為協議出讓和劃撥土地縮減的轉折點。
過往醫院、學校和養老院等公共服務機構的用地，多數是政府劃撥，免費或以相當低的地價獲得。這類社會服務機構，事實上，都帶有明顯的經營性質，而具有營利性的項目無償或低價使用土地，帶來公共財政的流失與社會公平問題，一直是爭論的焦點。
有房地產業內人士指出，上世紀90年代以前，這類劃撥用地通過改容積率、改土地用途等，將公益性用地改成經營性用地的情況頗為常見。"調整之後，機構隻需要補地價就可以瞭。"
營利性學校醫院用地也要公開出讓
今年4月，廣州市委、市政府制定出臺的《關於土地節約集約利用的實施意見》中，明確瞭劃撥供地和協議出讓的范圍。其中，劃撥供地包括政府及公益類事業單位投資建設的各類社會保障性住房項目、公益類事業單位、"非營利性"、"公益性"機構等九大類。"非營利性"、"公益性"機構和項目的認定標準由市(縣級市)相關行業行政主管部門制定。
而協議出讓的范圍包括四類，含非國傢重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，符合"三舊"改造政策並可以協議方式供地的項目，企事業單位利用自有土地建設的公共租賃住房項目用地，以及符合國傢政策規定的其他情況。
值得註意的是，實施意見規定，營利性郵政設施、教育設施、體育設施、公共文化設施、醫療衛生設施、社會福利設施等社會事業用地和營利性科研設計用地，亦需要公開招拍掛。
分析
1 減少劃撥和協議出讓可增加財政收入
"劃撥和協議出讓的土地，政府基本拿不到收益，所以減少這部分比例的方向是對的。"廣州社科院高級研究員談錦釗認為，雖然廣州目前土地財政的比例過高，但並不能否認土地財政對於城市建設的作用，特別在政府負債高、大量城市基建仍需完善的情況下，土地市場化配置仍需要強化。
另一方面，隨著廣州向外擴展受限，"三舊"改造推進難度大，內外夾擊擠逼廣州的土地空間。今年1月，中國國土資源部部長薑大明表示，今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。
暨南大學管理學院教授胡剛認為，廣州的城市外延擴展因此受限，隻能通過調整城市容積率、"三舊"改造等方法，調節城市發展。"今年初，廣州抓"三舊"改造，想往內沿擴展，廣東給的政策是，省、市屬的大國企可以自行開發，但廣州原來是想政府來收儲、再開發，所以廣州還沒有執行相關政策。加上城中村改造現在需要100%的同意率才能啟動，對內擴展土地空間也很難。"
因此胡剛認為，政府對醫療、教育、文化等事業單位劃撥用地逐漸減少是必然趨勢，近幾年也有明顯減少，以提高招拍掛供地的比例。
2 劃撥或協議出讓土地很難改變用途二順位設定地上權任何問題免費諮詢
過去的協議出讓和劃撥用地，有受讓單位會將部分改為商業等"灰色用地"，建築物用於營利。這也是協議出讓和劃撥用地備受爭議的焦點。
暨南大學管理學院教授胡剛以醫院為例，隨著政府對部分帶有經營性的事業單位不再進行全額補貼，醫院需要自負盈虧，部分地方政府過去在劃撥用地時，曾默許醫院將部分用地上的建築物，用於創收，來彌補政府補助的不足，這是由於事業單位改革與供地方式改革不同步而形成。"最近事業單位改革開始啟動，事業單位將被分類管理，'灰色用地'隻是暫時性的。隨著改革開展，劃撥的土地比重會越來越少。"
但廣州房地產一位彰化縣汽車貸款計算業內人士認為，近年來政府對土地監管的力度加大，協議出讓和劃撥土地改作經營用途的"後門"已經很窄。其表示，目前，廣州的協議出讓或劃撥用地，若需改變土地用途、修改容積率都要申報。"如果協議出讓的用地牽涉到改規，可能還會被國土部門收回。近幾年'後門'關上瞭，國土部門的監管力度大瞭很多，審批、監管都很嚴格。"
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/09322793373.shtml
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